Vous voulez acheter une maison, un condo ou un plex 🏡? Voici un parcours étape par étape — du premier appel à la préapprobation jusqu’à la prise de possession chez le notaire — avec mes conseils pratiques, les erreurs à éviter et des ressources utiles. Mon point de vue : commencez toujours par la préapprobation pour éviter les déceptions, être pris au sérieux en négociation et savoir clairement votre budget 💡.
👉 Pourquoi acheter avec un courtier : avantages concrets •
Guide de l’acheteur (outils & ressources) •
Me contacter
Checklist express des 12 étapes 🔎
- Préapprobation hypothécaire (budget clair, taux, mise de fonds, validation du dossier).
- Définir votre profil : secteurs, type de propriété, critères essentiels vs. souhaitables.
- Recherche & visites : alertes, tri, planification efficace.
- Analyse des comparables : éviter de surpayer 💸.
- Stratégie d’offre : simple vs. offres multiples; options de leviers.
- Promesse d’achat : prix, délais, inclusions/exclusions, documents requis.
- Conditions : financement, inspection, vérification des docs.
- Inspection préachat 🧰 : portée, limites, décisions à prendre.
- Approbation finale : prêteur, assurance prêt si applicable, liquidités.
- Notaire : recherches, acte de vente, déboursés.
- Occupation : lecture des compteurs, assurances, clés 🔑.
- Après-achat : entretiens, garanties, organisation financière.
1) Préapprobation hypothécaire : la base pour éviter les déceptions 💙
Avant toute recherche, obtenez une préapprobation. Pourquoi ?
- Clarté budgétaire : connaître votre montant maximal et votre paiement mensuel.
- Crédibilité : vendeurs et courtiers vous prennent au sérieux, surtout en offres multiples.
- Décisions rapides : vous pouvez déposer une offre immédiatement quand le bon bien apparaît ⏱️.
- Prévenir les déceptions : on évite de visiter des maisons hors budget.
Parlez taux, amortissement, type de prêt, mise de fonds, ratio d’endettement, et prévoyez les frais de clôture (notaire, ajustements de taxes, inspection, etc.).
2) Profil d’acheteur : besoins, secteur & budget 🎯
On clarifie ensemble :
- Secteurs (ex. Rive-Nord, Laurentides, Saint-Jérôme, Mirabel…)
- Type : maison unifamiliale, condo, plex (duplex, triplex), chalet
- Essentiels : chambres, terrain, garage, écoles, transports
- Souhaitables : cour intime, rénovation, quartier précis
- Budget : plafond ferme + coussin pour frais connexes
Résultat : un cahier des charges réaliste pour repérer rapidement les bonnes opportunités.
3) Recherche & visites : efficacité et méthode 🗺️
Je mets en place des alertes ciblées et une cadence de visites qui respecte votre calendrier. Mon rôle :
- Filtrer les listings et éviter les pièges.
- Planifier des visites groupées efficaces.
- Soulever les points d’attention : âge du toit, fondations, électricité, drains, etc.
4) Analyse des comparables & valeur de marché 💹
Avant de soumettre une offre, on analyse les comparables (ventes récentes similaires), l’état du marché local, la demande par secteur et la condition de la propriété. Objectif : payer le juste prix, ni plus, ni moins.
Ressource externe utile : Guide complet en 12 étapes (Centris).
5) Stratégie d’offre : simple ou offres multiples ⚔️
Selon le contexte, on adapte la stratégie :
- Marché compétitif : dépôt solide, délais serrés mais réalistes, flexibilité sur l’occupation.
- Marché équilibré : marge de négociation, conditions complètes.
- Offres multiples : on évite de surpayer en se basant sur les comparables et sur votre limite préapprouvée. Il y aura d’autres maisons si celle-ci ne cadre pas : restez discipliné 🙏.
6) Rédiger la promesse d’achat ✍️
Votre promesse d’achat (offre) précise notamment :
- Prix offert et dépôt en fidéicommis
- Délais : réalisation des conditions (financement, inspection), occupation
- Inclusions / exclusions (luminaires, électros, rideaux…)
- Documents à fournir : déclarations du vendeur, certificat de localisation, relevés de taxes, etc.
Je présente et “vends” votre offre avec les bons arguments, au bon moment ⏳.
7) Conditions, délais et documents 📅
Une fois l’offre acceptée, on passe aux conditions :
- Financement : acheminer le dossier au prêteur, évaluation au besoin.
- Inspection préachat : planifiée rapidement avec un inspecteur qualifié.
- Vérification documentaire : DV, certificats, servitudes, conformité septique/puits s’il y a lieu.
| Condition / Document | Délai usuel (indicatif) |
|---|---|
| Financement (approbation finale) | 7–10 jours ouvrables après acceptation |
| Inspection préachat | 5–7 jours suivant l’acceptation |
| Certificat de localisation conforme | Avant la signature chez le notaire |
Ressource officielle utile : Guide de l’acheteur (OACIQ).
8) Inspection préachat 🧪
L’inspection permet d’identifier les vices apparents et certains risques à court/moyen terme. On évalue l’ampleur des correctifs, on négocie au besoin ou on poursuit tel quel si tout est acceptable. L’inspection n’est pas une garantie absolue, mais un outil d’aide à la décision.
À lire : Inspection préachat (Éducaloi).
9) Approbation finale & mise de fonds 💳
Le prêteur confirme l’approbation finale, parfois après une évaluation de la propriété. Préparez les preuves de mise de fonds et de capacité (relevés bancaires, verification d’emploi). Si une assurance prêt est requise, elle est finalisée ici.
10) Signature chez le notaire 🖋️
Le notaire effectue les vérifications de titres, prépare l’acte de vente, l’acte d’hypothèque et procède aux déboursés (remise au vendeur, ajustements de taxes, etc.). Vous choisissez généralement votre notaire. On s’assure que tous les documents requis sont livrés à temps.
11) Remise des clés & occupation 🔑
À la date convenue, vous prenez possession ! Pensez à :
- Vos assurances en vigueur dès l’occupation
- Les lectures de compteurs (électricité, gaz)
- Le changement d’adresse et des services
12) Après l’achat : entretiens, garanties & organisation 🛠️📦
Planifiez l’entretien (toit, drain, chauffage), conservez toutes les factures, et gardez un fonds de précaution pour les imprévus. C’est le meilleur moyen de protéger la valeur de votre investissement.
Cas particuliers : condo, plex, rural, construction neuve 🧭
Condo (copropriété divise) 🏢
- Demander : PV d’assemblées, états financiers, fonds de prévoyance, carnet d’entretien, assurances du syndicat, règlement de l’immeuble, charges communes.
- Vérifier : travaux majeurs planifiés (ex. toiture, membrane, garages), litiges en cours, taux de cotisation.
- Condo indivise : convention d’indivision et exigences du prêteur (mise de fonds plus élevée fréquente).
Propriété à revenus (plex) 🏘️
- Analyser : baux, revenus/dépenses réels, taux d’inoccupation, état des unités.
- Vérifier : conformité (logements, stationnements), travaux électriques/plomberie, potentiel d’optimisation ROI.
- Anticiper : répercussions juridiques (reprises, évictions encadrées), règlements municipaux.
Chalet / secteur rural 🌲
- Vérifier : installation septique (conformité), qualité de l’eau (puits), accès hivernal, chemins privés, droits de passage.
- Se renseigner : bandes riveraines, zones inondables, restrictions environnementales.
Construction neuve 🆕
- Contrat avec l’entrepreneur, garantie (GCR), calendrier de livraison, pénalités de retard.
- Inspection préréception, liste de déficiences et suivi.
Top 10 des erreurs à éviter ❌
- Visiter sans préapprobation.
- Confondre coup de cœur et valeur de marché.
- Ignorer l’inspection pour “sauver” quelques jours.
- Mal prioriser ses critères (essentiels vs. souhaitables).
- Oublier les frais de clôture et de déménagement.
- Négliger les documents (DV, certificat, servitudes).
- Offrir trop en offres multiples par émotion.
- Accepter des délais irréalistes.
- Ne pas prévoir un coussin pour premiers travaux.
- Se passer d’un accompagnement pro alors que le processus est complexe.
Complément : Guide OACIQ — sections sur les obligations, documents et protections.
FAQ de l’acheteur 🙋♀️🙋♂️
Faut-il vraiment commencer par la préapprobation ?
Oui. Sans préapprobation, vous risquez de tomber en amour avec une maison qui dépasse votre capacité ou de perdre du temps (et des opportunités). En compétition, elle rend votre offre plus crédible.
L’inspection est-elle obligatoire ?
Elle est fortement recommandée. Elle permet d’évaluer l’état et les risques. Lisez ce guide accessible : Inspection préachat (Éducaloi).
Qui choisit le notaire ?
Généralement, l’acheteur choisit le notaire. Il est crucial pour la sécurité juridique de la transaction.
Combien de temps pour réaliser les conditions ?
En pratique, on prévoit souvent 5–7 jours pour l’inspection et 7–10 jours ouvrables pour le financement, selon le contexte et la complexité du dossier.
Comment se préparer aux offres multiples ?
Fixer un plafond (selon la préapprobation et les comparables), proposer des délais serrés mais réalistes, et soigner la présentation de l’offre. Et savoir renoncer si le prix dépasse la valeur.
Je peux acheter seul sans courtier ?
Oui, mais vous vous privez de l’analyse de marché, de la négociation et de la gestion documentaire. Voyez : Pourquoi acheter avec un courtier.
Où trouver un guide officiel sur l’achat ?
Consultez le Guide de l’acheteur de l’OACIQ et ce guide en 12 étapes (Centris).
👉 Votre guide de l’acheteur • Me contacter
