Mise de fonds, RAP, CELIAPP, remboursement de TPS, amortissement sur 30 ans… le portrait du premier acheteur québécois n’a plus rien à voir avec celui d’il y a cinq ans. Voici ce qu’il faut vraiment savoir avant de se lancer.
Si vous magasinez votre première propriété en ce moment, vous l’avez probablement déjà remarqué : les règles du jeu ont changé. La mise de fonds minimale reste accessible, les comptes d’épargne dédiés aux premiers acheteurs se sont multipliés, un nouveau remboursement de taxe vient d’entrer en vigueur, et l’amortissement sur 30 ans est maintenant permis pour plusieurs d’entre vous. Pendant ce temps, le marché lui-même se replace tranquillement en faveur des acheteurs après des années de surenchère. Bref, il y a beaucoup à démêler, alors on y va dans l’ordre. 👇
Le marché change de côté : ce que ça veut dire pour vous 🔄
Pendant longtemps, le premier acheteur québécois a été le grand perdant du marché : offres multiples, surenchères de dizaines de milliers de dollars, délais impossibles pour faire inspecter une propriété. Cette réalité n’a pas complètement disparu, surtout dans certains secteurs très demandés, mais elle s’atténue clairement.
À mon avis, le marché est en train de changer de côté. Les acheteurs regagnent du pouvoir de négociation, tranquillement, après plusieurs années où ils devaient composer avec des conditions extrêmement serrées. On n’est pas revenus à un marché d’acheteurs à 100 %, loin de là, mais l’équilibre penche de moins en moins uniquement du côté des vendeurs.
Dans certaines régions, l’inventaire de propriétés à vendre a considérablement augmenté, ce qui donne plus d’options et plus de temps pour réfléchir avant de faire une offre. Ailleurs, particulièrement du côté des maisons unifamiliales et des plex, la demande reste forte et les vendeurs gardent l’avantage. Le message à retenir : votre marché local dicte votre stratégie, pas les manchettes générales sur « le marché québécois ».
Qui est vraiment le premier acheteur au Québec aujourd’hui ? 🧐
Le profil type a pas mal évolué. On voit de moins en moins la personne de 25 ans qui achète seule son premier bungalow. Le coût de la vie et la hausse des valeurs immobilières ont repoussé l’âge moyen du premier achat, et les stratégies pour y arriver sont devenues plus créatives :
- Des acheteurs un peu plus âgés, qui ont mis leur projet en pause quelques années avant de se lancer
- Moins d’achats en solo — les couples et les colocataires-propriétaires sont plus fréquents
- Des dons familiaux plus courants pour compléter la mise de fonds
- Des associations entre deux couples pour acheter un plex ensemble et se partager les revenus locatifs
- Une ouverture au condo ou au duplex plutôt que la maison unifamiliale « comme celle de nos parents »
Autrement dit : le premier achat, ce n’est plus une case unique à cocher. C’est devenu un ensemble de stratégies qu’on adapte à son budget, à sa famille et à ses objectifs à long terme.
Combien faut-il de mise de fonds pour un premier achat au Québec ? 💰
C’est LA question qui revient le plus souvent en consultation. La bonne nouvelle : la mise de fonds minimale reste relativement accessible, et elle fonctionne par paliers selon le prix de la propriété.
| Prix d’achat de la propriété | Mise de fonds minimale requise |
|---|---|
| Jusqu’à 500 000 $ | 5 % du prix d’achat |
| Entre 500 001 $ et 1 499 999 $ | 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur l’excédent |
| 1 500 000 $ et plus | 20 % (le prêt n’est plus assurable) |
Exemple concret : pour un condo à 450 000 $, la mise de fonds minimale se calcule ainsi : 450 000 $ × 5 % = 22 500 $. Ce montant peut être constitué en combinant plusieurs sources, dont deux programmes gouvernementaux particulièrement généreux qu’on regarde tout de suite.
RAP et CELIAPP : combien peut-on combiner pour sa première propriété ? 🏦
Ce sont les deux outils les plus puissants pour un premier acheteur, et ils se combinent très bien ensemble.
Le RAP (Régime d’accession à la propriété)
- Retrait possible de jusqu’à 60 000 $ par personne dans vos REER (donc 120 000 $ pour un couple)
- Aucun impôt à payer sur ce retrait
- Condition : ne pas avoir été propriétaire au cours des quatre dernières années
- Remboursement étalé sur 15 ans, à partir de la 5e année suivant le retrait
- Les fonds doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait
Le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété)
- Cotisation maximale de 8 000 $ par année, jusqu’à 40 000 $ à vie
- Double avantage fiscal : vos cotisations sont déductibles d’impôt ET le retrait pour l’achat est libre d’impôt
- Peut rester ouvert jusqu’à 15 ans, ou jusqu’à vos 71 ans
- Se combine parfaitement avec le RAP
Un couple qui utilise le maximum des deux programmes peut aller chercher jusqu’à 200 000 $ combinés (120 000 $ en RAP + 80 000 $ en CELIAPP). De quoi couvrir une bonne partie, voire la totalité, de la mise de fonds sur plusieurs projets d’achat.
Le nouveau remboursement de TPS pour une première habitation 🧾
Voici une mesure encore méconnue, mais qui change vraiment la donne pour ceux qui achètent une habitation neuve. Le projet de loi instaurant ce remboursement a récemment reçu la sanction royale, ce qui permet maintenant aux gouvernements de traiter les demandes.
En résumé, ce remboursement élimine 100 % de la TPS sur les habitations neuves d’une valeur maximale de 1 million de dollars, avec une réduction progressive jusqu’à 1,5 million (au-delà, plus aucun remboursement). Il s’applique autant à l’achat d’une habitation neuve auprès d’un constructeur qu’à la construction sur un terrain que vous possédez ou à l’achat de parts dans une coopérative d’habitation. Pour être admissible, il faut essentiellement :
- Avoir au moins 18 ans
- Être citoyen ou résident permanent du Canada
- Ne pas avoir été propriétaire d’une résidence (vous ou votre conjoint) au cours des quatre dernières années
Le calcul de l’admissibilité et des formulaires à remplir peut vite devenir complexe, surtout si vous faites construire vous-même. Notre partenaire fiscaliste MNP a d’ailleurs publié une analyse détaillée du remboursement de TPS pour les premiers acheteurs qui vaut la peine d’être consultée si votre projet implique du neuf.
Amortissement sur 30 ans : une bonne idée pour un premier achat ? ⏳
Depuis les changements aux règles hypothécaires fédérales, les premiers acheteurs qui obtiennent un prêt assuré (donc avec une mise de fonds inférieure à 20 %) peuvent maintenant étaler leur prêt sur 30 ans plutôt que 25.
Concrètement, ça allège vos paiements mensuels d’environ 10 à 12 %. Sur un prêt de 400 000 $, ça peut représenter une différence de plus de 150 $ par mois. C’est parfois ce petit coussin qui fait la différence entre se qualifier ou non pour la propriété qu’on convoite.
Un amortissement plus long réduit votre paiement mensuel, mais augmente le total des intérêts payés sur la durée du prêt. C’est un excellent outil pour se qualifier ou pour dégager de la marge de manœuvre au début, mais ce n’est pas une décision à prendre à la légère. Un bon courtier hypothécaire peut vous aider à évaluer si ça vaut le coup dans votre situation, ou si vous devriez plutôt viser des paiements accélérés une fois la situation plus stable.
D’ailleurs, si les questions de taux et de calendrier d’achat vous préoccupent, l’équipe de nesto propose un bon portrait à jour des perspectives du marché hypothécaire au Québec, utile pour comparer votre situation avec les tendances provinciales.
Mon avis de courtier, directement du terrain 🎙️
Je le vois concrètement dans ma pratique depuis quelques années : la dynamique change. Il y a deux ou trois ans, presque tous mes clients premiers acheteurs vivaient la même chose — une bonne dose de déception, des offres multiples à répétition, et souvent l’obligation de perdre deux ou trois maisons avant d’en obtenir une. C’était épuisant, autant financièrement qu’émotionnellement.
Aujourd’hui, ce n’est plus systématique. On a plus de pouvoir de négociation, plus de temps pour réfléchir, et dans plusieurs cas, la possibilité d’inclure des conditions (inspection, financement) qui étaient presque impensables il y a peu. Ce n’est pas vrai partout ni pour tous les types de propriétés — les maisons unifamiliales bien situées restent très demandées — mais le vent tourne clairement en faveur des acheteurs préparés.
Et c’est justement le mot clé : préparés. Les acheteurs qui arrivent avec une préapprobation solide, qui connaissent leurs programmes disponibles (RAP, CELIAPP, remboursement de TPS) et qui ont un budget réaliste sont ceux qui négocient le mieux, peu importe la direction que prend le marché.
Les frais qu’on oublie souvent (et qui font mal en fin de parcours) 😬
Au-delà de la mise de fonds, prévoyez généralement entre 3 % et 5 % du prix d’achat en frais de clôture. Voici les principaux postes à budgéter :
- Frais de notaire — habituellement entre 1 200 $ et 2 500 $
- Taxe de bienvenue (droits de mutation) — calculée par paliers selon la valeur de la propriété, payable dans les 90 jours suivant l’achat
- Inspection pré-achat — entre 500 $ et 800 $, et franchement non négociable
- Assurance titre — optionnelle, mais souvent recommandée
- Ajustements de taxes municipales et scolaires — au prorata selon la date de transaction
- Déménagement — variable selon la distance et le volume
Beaucoup de premiers acheteurs concentrent toute leur énergie sur la mise de fonds et oublient ce coussin. Mon conseil : gardez toujours un fonds de réserve après la clôture, pour les imprévus qui arrivent presque toujours dans les premiers mois.
Si vous voulez creuser davantage l’ensemble du processus étape par étape, j’ai justement rassemblé mes meilleurs conseils dans ce guide complet sur l’achat immobilier au Québec.
Questions fréquentes sur le premier achat au Québec ❓
Quelle est la mise de fonds minimale pour acheter sa première propriété ?
Elle est de 5 % pour toute propriété de 500 000 $ ou moins. Entre 500 001 $ et 1 499 999 $, c’est 5 % sur la première tranche de 500 000 $, plus 10 % sur le reste. Passé 1,5 million, il faut 20 % de mise de fonds minimum.
Peut-on vraiment combiner le RAP et le CELIAPP ?
Oui, sans problème. Les deux programmes sont complémentaires et peuvent être utilisés simultanément pour un même achat, ce qui permet à un couple d’aller chercher jusqu’à 200 000 $ combinés entre les deux comptes.
Le remboursement de TPS s’applique-t-il aux propriétés existantes ?
Non. Il vise spécifiquement les habitations neuves achetées d’un constructeur, les habitations construites par le propriétaire, ou l’achat de parts dans une coopérative d’habitation. Une propriété déjà existante et revendue n’y est pas admissible.
Est-ce que l’amortissement sur 30 ans est offert à tout le monde ?
Il est réservé aux premiers acheteurs (et aux constructions neuves) qui ont un prêt assuré, donc une mise de fonds inférieure à 20 %. Si votre mise de fonds atteint ou dépasse 20 %, les règles sont différentes et dépendent de votre prêteur.
Est-ce le bon moment pour acheter, ou vaut-il mieux attendre ?
Ça dépend énormément de votre situation personnelle et de votre secteur ciblé. De façon générale, le contexte est plus favorable aux acheteurs qu’il ne l’a été depuis longtemps, mais certains segments du marché restent compétitifs. La meilleure approche reste d’obtenir une préapprobation et d’évaluer votre dossier avec un professionnel avant de statuer.
Une question sur votre projet de premier achat ? Je suis toujours content d’en discuter, sans engagement.
Article rédigé par Samuel Jacques, courtier immobilier.
