Gains en capital en 2025 : Ce qu’il faut absolument savoir

Vous vous interrogez sur le gain en capital et, surtout, sur la façon dont il sera imposé en 2025?
Vous n’êtes pas seul! Les récentes annonces gouvernementales soulèvent de nombreuses questions, en particulier
pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur propriété, qu’il s’agisse d’une maison, d’un chalet ou d’un immeuble à revenus.

Dans ce blogue, nous vous proposons une réponse rapide à vos principales interrogations,
suivie d’une analyse détaillée. Nous aborderons notamment la notion d’exonération gain en capital,
le calcul gain en capital imposable et les implications fiscales sur la
résidence principale ou la vente d’un chalet.

🚀 Réponse rapide

• Le gain en capital correspond à la plus-value réalisée lors de la revente d’un bien (maison, chalet, terrain, etc.).
• En 2025, vous pourriez déclarer 50 % ou 66,7 % de votre gain en capital imposable, selon les règles qui seront confirmées.
• Votre résidence principale est généralement exonérée d’impôt sur le gain en capital,
  à condition de respecter certains critères (occupez la propriété comme résidence principale, etc.).
• Pour mieux comprendre, consultez la Mise à jour sur l’impôt sur les gains en capital en 2025 et les réponses du gouvernement du Québec.

1. Qu’est-ce qu’un gain en capital ?

Le gain en capital est la différence positive entre le prix d’achat (ou le coût de base rajusté)
et le prix de vente d’un bien. Par exemple :

• Prix d’achat : 300 000 $
• Prix de vente : 400 000 $
• Gain en capital : 100 000 $ (avant dépenses et ajustements)

Tous les biens ne sont pas imposés de la même manière. Par exemple, si vous vendez votre
résidence principale, vous profitez généralement d’une exonération gain en capital,
ce qui veut dire que vous ne payez pas d’impôt sur le profit réalisé, sous réserve de déclarer correctement la vente.

2. Comment fonctionne le gain en capital imposable en 2025 ?

En 2025, il existe une incertitude quant au pourcentage du
gain en capital imposable : sera-t-il maintenu à 50 % ou élevé à
66,7 % ? Le gouvernement étudie en effet la possibilité d’ajuster le taux d’inclusion du gain,
ce qui pourrait affecter significativement votre facture fiscale en cas de vente.

Dans tous les cas, si vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, vous devrez :

1. Calculer votre gain en capital brut (prix de vente – coût d’acquisition – frais).
2. Déterminer la part imposable (50 % ou 66,7 % selon la loi finale).
3. Inscrire cette partie de votre gain comme revenu imposable dans votre déclaration.

3. Exonération du gain en capital sur la résidence principale

Au Canada, la résidence principale bénéficie d’une exonération totale du gain en capital,
à condition de répondre à certains critères, notamment y résider la majeure partie de l’année.
C’est un avantage majeur pour les propriétaires occupants :

• Vous devez déclarer la vente dans votre déclaration de revenus, même si vous n’êtes pas imposé sur le gain.
• Vous ne pouvez généralement désigner qu’une seule résidence principale par année (vous ou les membres de votre famille immédiate).

Pour déterminer si c’est le moment idéal de vendre, découvrez nos
conseils sur le meilleur moment pour vendre.
Cette stratégie peut vous aider à profiter de l’exonération dans un marché avantageux.

4. Comment calculer le gain en capital sur un chalet ou une seconde propriété ?

Vous vous demandez comment calculer le gain en capital sur un chalet? Les principes
sont similaires à n’importe quel autre bien, à ceci près que le chalet n’est pas automatiquement considéré
comme résidence principale (sauf si vous l’avez désigné comme tel).

Voici un rappel rapide :

• Gain brut = Prix de vente – (Prix d’achat + frais de notaire + frais d’agent immobilier + améliorations admissibles)
• Gain imposable = Gain brut x (50 % ou 66,7 %)
• Ajouter ce montant à votre déclaration de revenus.

5. Taux d’imposition possible : 50 % ou 66,7 % ?

Selon les dernières nouvelles, dès 2025, le gouvernement canadien pourrait relever la
portion imposable du gain en capital. Actuellement, si vous faites un profit de 100 000 $,
vous déclarez 50 000 $ comme revenu imposable. Avec un taux à 66,7 %, vous en déclareriez plutôt 66 700 $.

Cette différence peut avoir un impact majeur sur le calcul gain en capital imposable.
Il est donc primordial de suivre les mises à jour sur la
réforme de 2025.

6. Comment calculer votre gain en capital imposable ?

Le calcul gain en capital suit en général ces étapes :

1. Calculez votre gain brut :
   Gain brut = Prix de vente – (Coût d’acquisition + Dépenses liées à l’achat/vente)
   Incluez toutes les améliorations admissibles que vous avez apportées au bien, car elles augmentent votre coût de base.
2. Appliquez le taux imposable :
   Gain imposable = Gain brut x (50 % ou 66,7 %)
3. Déclarez le résultat :
   Inscrivez ce montant à la ligne appropriée de votre déclaration de revenus.
4. Appliquez toute exonération (si éligible) :
   Par exemple, pour la résidence principale.

7. Tableau comparatif : évolutions des règles

Pour mieux visualiser ce qui se profile, voici un bref tableau (fictif et simplifié) des changements possibles :

8. Pourquoi ces changements et quel impact pour vous ?

• 📈 Augmenter les revenus fiscaux : Le gouvernement souhaite élargir sa marge de manœuvre pour financer différents programmes.
• 🏠 Limiter la spéculation immobilière : Rendre moins profitable la revente rapide de propriétés pourrait stabiliser le marché.
• ⚖️ Équité fiscale : Certains estiment que le régime actuel des gains en capital avantage trop l’investissement immobilier ou boursier.

Concrètement, si vous prévoyez vendre un bien avec un gain substantiel, le passage à 66,7 %
d’inclusion pourrait augmenter votre facture d’impôt. Dans ce cas, évaluez vos options :
reporter la vente, vendre en 2024 ou consulter un professionnel pour minimiser l’impact.

9. Conseils pratiques pour réduire ou optimiser votre gain en capital

• Conservez vos preuves de dépenses 🧾 : frais de rénovation, frais de notaire, commissions d’agent, etc.
  Ils augmentent le coût de base et réduisent le gain imposable.
• Choisissez judicieusement votre résidence principale 🏡 :
  si vous possédez plusieurs propriétés, déterminez laquelle vous désignez comme résidence principale.
• Envisagez la vente à tempérament ⏳ : étalez le gain sur plusieurs années pour éviter un gros montant imposable en un seul exercice.
• Suivez l’actualité 📰 : les lois et les taux peuvent encore changer avant 2025.
  Restez à l’affût pour ajuster votre stratégie.
• Consultez un spécialiste 💼 : fiscaliste, comptable ou planificateur financier
  pour un calcul gain en capital imposable précis et personnalisé.

10. Ressources et outils utiles

• Mises à jour sur l’impôt sur les gains en capital en 2025
• Réponses du gouvernement du Québec sur les gains en capital
• Calculatrice d’impôt Fidelity (pour tester différents scénarios)
• Conseils pour vendre sa propriété
• Le meilleur moment pour vendre sa maison

11. Conclusion

Le gain en capital est un élément incontournable de la fiscalité au Canada,
en particulier pour les personnes qui investissent dans l’immobilier. En 2025, la possibilité
de devoir inclure 66,7 % de votre profit dans votre revenu imposable au lieu de 50 %
pourrait considérablement modifier le calcul de votre impôt.

Heureusement, la résidence principale demeure généralement exonérée,
et plusieurs stratégies existent pour minimiser votre gain en capital imposable
(vente à tempérament, planification de la date de vente, conservation des justificatifs de dépenses, etc.).

Il est donc plus que jamais essentiel de vous tenir informé. Surveillez les annonces gouvernementales,
consultez des spécialistes et n’oubliez pas de vérifier le
site officiel de Revenu Québec
pour obtenir les informations les plus récentes.

Enfin, si vous envisagez une gain en capitale vente de maison, un chalet ou un immeuble locatif,
parlez-en à un courtier immobilier
afin d’évaluer vos options et de prendre une décision éclairée. Une bonne connaissance des règles fiscales
est la clé pour protéger votre patrimoine et optimiser vos rendements. Bonne planification!