Sans transparence, pas de confiance ! La déclaration du vendeur (souvent abrégée « DV ») est un document incontournable dans toute transaction résidentielle.
Elle révèle l’historique, l’état et les particularités juridiques d’un immeuble. Mieux : elle agit comme un filet de sécurité pour les deux parties.
Dans cet article, vous découvrirez :
- La base légale et les objectifs de la DV.
- Pourquoi elle augmente la valeur perçue de votre maison.
- Les méthodes concrètes pour la remplir sans stress.
- Des exemples réels tirés de ma pratique sur le terrain.
Prêt(e) ? C’est parti ! 🚀
Sommaire
- Déclaration du vendeur : définition et cadre légal
- Pourquoi la déclaration du vendeur est-elle cruciale ?
- Comment remplir la DV sans faux pas
- 8 erreurs fréquentes à éviter
- Étude de cas : deux ventes, deux résultats
- Mon avis de courtier : transparence = valeur ajoutée
- Récapitulatif pratique
- FAQ
1️⃣ Déclaration du vendeur : définition et cadre légal
Le Code civil impose un devoir de renseignement : un vendeur doit divulguer tout fait « important » susceptible d’affecter la valeur ou l’usage du bien.
Le formulaire officiel, recommandé par l’OACIQ, couvre plus de 16 rubriques : fondations, toiture, servitudes, environnement, inondations, etc.
Bon à savoir : même si vous vendez « sans garantie légale », vous demeurez responsable en cas de dol (fausse déclaration volontaire).
La DV devient donc la référence : si vous informez correctement l’acheteur, vous limitez vos risques de poursuite.
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2️⃣ Pourquoi la déclaration du vendeur est‑elle si importante ? 🌟
Certaines personnes pensent qu’une DV « trop détaillée » effraie les acheteurs. En réalité, c’est l’inverse !
Plus vous êtes transparent, plus l’acheteur a confiance dans la qualité de votre immeuble. Et la confiance, ça se monétise 😉.
- Protection juridique 🛡️ : une DV complète offre une défense solide si un litige survient.
- Négociation plus simple 💬 : les enjeux connus d’avance réduisent la marge de négociation.
- Délai de vente réduit ⏳ : moins de questionnements, dossier complet = offre plus rapide.
- Valeur augmentée 📈 : une propriété perçue comme bien entretenue justifie un prix premium.
- Financement facilité 💰 : les prêteurs aiment les dossiers limpides, surtout en 2025.
Un article récent du Journal de Montréal soulignait d’ailleurs que 65 % des transactions litigieuses découlent d’une DV incomplète ou erronée.
Autrement dit : mieux vaut prévenir que guérir !
3️⃣ Comment remplir la DV sans faux pas ✍️
Étape 1 : rassembler les preuves
Regroupez : factures, rapports d’inspection antérieurs, certificats de localisation, permis municipaux, garanties de produits (fenêtres, toiture, chauffe‑eau).
Un petit classeur numérique (PDF) vaut de l’or au moment de négocier.
Étape 2 : répondre précisément
Chaque question vise un risque potentiel.
Décrire un dégât d’eau ? Notez la date, la cause (ex. gouttière obstruée) et la réparation (réfection de la toiture en 2022).
Incluez aussi les travaux correctifs : un problème résolu devient parfois un argument de vente.
Étape 3 : être factuel, pas émotionnel
- Oui : « Plancher chauffant installé par entrepreneur certifié en 2018 »
- Non : « Plancher correct, jamais eu de problème »
Étape 4 : valider avec un pro
Un courtier expérimenté ou un notaire repérera les zones floues avant qu’elles ne se transforment en maux de tête.
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4️⃣ 8 erreurs fréquentes à éviter 🚫
Selon le Groupe Inspection, voici les pièges n°1 :
- Oublier un sinistre passé (même s’il est réglé). Les assurances laissent des traces !
- Fausse déclaration sur l’âge du toit. Une facture suffit pour clarifier.
- Ignorer les sols contaminés ou la présence de radon.
- Passer sous silence une infiltration mineure au sous‑sol.
- Dissimuler un problème de voisinage (bruit, servitude de passage).
- Négliger les garanties transférables.
- Modifier la DV sans l’envoyer à l’acheteur.
- Utiliser des abréviations incompréhensibles (ex. « RDC H2O » plutôt que « Infiltration d’eau au rez‑de‑chaussée en 2021 »).
5️⃣ Étude de cas : deux ventes, deux résultats 📊
Cas A – Transparence totale
Lucie vend sa maison de 1985. Elle déclare : fissure réparée, test de radon négatif, toiture refaite en 2019, petite infiltration d’eau résolue en 2020.
Résultat : trois offres en 10 jours, surenchère de 2 %.
Cas B – Déclaration lacunaire
Marc cache une infiltration datant de 2018. L’inspection la dévoile.
L’acheteur exige une baisse de 25 000 $, puis se retire. Marc remet la propriété en vente, mais la mention d’infiltration figure désormais au dossier Centris.
Résultat : 90 jours supplémentaires et 30 000 $ de rabais final.
Moralité : la transparence coûte moins cher que la dissimulation !
6️⃣ Mon avis de courtier : transparence = valeur ajoutée 💬
Après 10 ans de courtage, j’ai constaté que les acheteurs d’aujourd’hui sont ultra‑informés : historiques municipaux, bases de données d’assurances, voisins bavards… tout finit par se savoir.
Publier une DV limpide montre que vous n’avez rien à cacher. C’est un véritable argument marketing : votre propriété se démarque dans un marché où la confiance est reine.
Mon conseil : tournez chaque faiblesse en force. Un drain français remplacé ? Mettez en avant la durabilité future. Une toiture neuve ? Soulignez la tranquillité d’esprit pour 20 ans.
Vous hésitez ? Écrivez‑moi : nous ferons le tri ensemble.
7️⃣ Récapitulatif pratique 📋
| Ce qu’il faut faire | Pourquoi |
|---|---|
| Réunir factures, photos, rapports | Preuves solides en cas de litige ou négociation |
| Déclarer chaque sinistre, même ancien | Évite les accusations de vice caché |
| Indiquer les garanties transférables | Ajoute de la valeur perçue et rassure l’acheteur |
| Mettre à jour la DV en temps réel | Évite les surprises de dernière minute |
8️⃣ FAQ ❓
1. Puis‑je vendre sans remplir la déclaration du vendeur ?
Très rarement (succession, reprise bancaire). Même alors, les acheteurs exigeront souvent une DV partielle.
Refuser peut décourager 90 % des candidats.
2. Comment corriger une information erronée après signature ?
Remplissez un addendum numéroté, daté et signé par toutes les parties.
L’acheteur pourra alors décider s’il maintient son offre.
3. Quels recours l’acheteur dispose‑t‑il si je cache un vice ?
Diminution de prix, résolution (annulation) de la vente, dommages‑intérêts.
Les tribunaux se montrent sévères quand la DV est trompeuse.
4. Dois‑je remettre les rapports d’inspection précédents ?
Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé.
Vous démontrez votre bonne foi et évitez des doublons coûteux.
5. La DV est‑elle valable pour un plex ou un condo ?
Oui, avec des sections spécifiques (fonds de prévoyance, règlements de copropriété, baux en vigueur).
6. Combien de temps conserver la DV après la vente ?
Au moins cinq ans (délais de recours en matière de vices cachés).
Gardez aussi copies numériques sécurisées.
En résumé, la déclaration du vendeur est votre meilleure alliée pour vendre rapidement, au meilleur prix et sans tracas juridiques.
Un dossier clair = des acheteurs sereins, prêts à passer à l’action.
Vous avez des questions ou souhaitez optimiser votre stratégie de vente ? Je suis là pour vous accompagner.
À bientôt et excellente transaction ! 🌟
