Acheter un bien immobilier est souvent l’un des projets les plus importants dans une vie. Au Québec, les règles entourant la mise de fond sur une maison varient selon le type de propriété, que ce soit un condo, un duplex, un triplex ou encore un immeuble à revenus. Que vous souhaitiez acheter sans mise de fond ou investir dans un immeuble locatif, il est essentiel de bien comprendre les exigences, notamment celles de la mise de fond SCHL pour l’assurance prêt hypothécaire.
Pour plus de ressources sur l’immobilier, visitez aussi mes blogues sur mon site SamuelJ.ca. Vous y trouverez des informations complémentaires pour optimiser vos stratégies d’achat et de financement.
Index
- Qu’est-ce qu’une mise de fonds et pourquoi est-elle importante ?
- Les exigences de base pour la mise de fonds au Québec
- Mise de fond sur une maison : Résidence principale
- Mise de fond condo : une alternative souvent plus abordable
- Mise de fond duplex, mise de fond triplex et immeubles à revenus
- Tableau récapitulatif des mises de fonds minimales
- Mise de fond propriété à revenu ou mise de fond propriété locative : facteurs à considérer
- Puis-je acheter sans mise de fond ?
- Quels sont les avantages d’une mise de fonds plus élevée ?
- Conseils pratiques pour réunir votre mise de fonds rapidement
- Conclusion : choisissez la meilleure stratégie pour votre projet immobilier
Qu’est-ce qu’une mise de fonds et pourquoi est-elle importante ? 🤔
La mise de fonds est la somme que vous investissez au moment de l’achat de votre propriété et qui n’est pas couverte par votre prêt hypothécaire. Plus votre mise de fonds est élevée, plus vos versements hypothécaires mensuels seront faibles et plus vous réduisez les coûts liés aux intérêts sur la durée de votre prêt. De plus, lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, le prêteur exigera généralement une assurance prêt hypothécaire (souvent gérée par la SCHL – Société canadienne d’hypothèques et de logement – ou d’autres assureurs privés).
Mise de fond SCHL : lorsque vous déposez moins de 20 %, cette assurance est obligatoire. Elle protège le prêteur en cas de défaut de paiement et son coût se calcule en pourcentage du montant emprunté. Vous pouvez la payer en totalité lors de la transaction ou l’ajouter à votre hypothèque.
Pour en savoir plus sur les primes, montants et calculs possibles, n’hésitez pas à consulter
l’outil de la SCHL ou le site du Gouvernement du Canada.
Les exigences de base pour la mise de fonds au Québec 📋
Au Québec (et dans l’ensemble du Canada), les règles générales pour l’achat d’une propriété résidentielle sont les suivantes :
- Pour une propriété de 500 000 $ ou moins : mise de fonds minimale de 5 % du prix d’achat.
- Pour la portion entre 500 000 $ et 999 999 $: mise de fonds minimale de 10 % sur la tranche de prix au-dessus de 500 000 $.
- Au-delà d’un prix de 1 000 000 $: mise de fonds minimale de 20 %.
Ces chiffres sont indicatifs : selon votre profil financier et le type de propriété, les critères peuvent varier. Pour mieux planifier votre achat et vérifier différentes possibilités, vous pouvez utiliser
cette calculatrice hypothécaire sur mon site afin d’avoir une estimation de vos versements mensuels.
Mise de fond sur une maison : Résidence principale 🏠
Lorsqu’il s’agit de votre résidence principale, la mise de fond sur une maison peut être aussi basse que 5 %, à condition que la valeur de la propriété soit inférieure ou égale à 500 000 $. Toutefois, en optant pour un dépôt plus élevé (ex. 10 % ou 20 %), vous réduisez le coût de l’assurance prêt hypothécaire et vos paiements mensuels seront moindres.
Pour en savoir davantage sur les règles concernant la mise de fonds pour une résidence principale, vous pouvez consulter la
Banque Nationale du Canada. Leur guide détaillé vous aidera à comprendre les exigences en vigueur et les coûts potentiels associés.
Mise de fond condo : une alternative souvent plus abordable 🏢
L’achat d’un condo peut représenter une solution intéressante pour les premiers acheteurs ou pour ceux qui préfèrent un style de vie urbain et plus compact. En règle générale, les mêmes exigences s’appliquent : vous pouvez investir aussi peu que 5 % en guise de mise de fond condo si vous répondez aux critères d’assurance prêt hypothécaire.
N’oubliez cependant pas qu’en plus du coût d’achat, vous aurez à assumer des frais de copropriété mensuels qui couvrent notamment l’entretien de l’immeuble, l’électricité des parties communes et le fonds de prévoyance.
Mise de fond duplex, mise de fond triplex et immeubles à revenus 🏘
Les propriétés de 2 à 4 logements (duplex, triplex, quadruplex) sont considérées comme des immeubles à revenus si vous n’occupez pas toutes les unités. Les règles pour la mise de fond duplex ou la mise de fond triplex vont donc dépendre du fait que vous habitiez ou non l’une des unités comme résidence principale.
Propriétés de 2 à 4 logements occupées par le propriétaire
Si vous comptez occuper une partie du duplex ou triplex, vous pourriez avoir accès au même programme d’assurance prêt hypothécaire qu’une résidence principale normale. La mise de fond propriété à revenu minimale peut donc être de 5 % pour un duplex (dont vous habitez une unité), et de 10 % pour un triplex ou un quadruplex (toujours si vous habitez l’une des unités).
Pour plus de précisions sur la mise de fond propriété locative lorsque vous occupez vous-même l’immeuble, vous pouvez lire
cet article sur Hypotheques.ca. Vous y trouverez des informations détaillées sur les montants requis et les éléments à considérer avant de vous lancer.
Propriétés de 2 à 4 logements purement locatives
Si vous n’occupez pas l’une des unités, la mise de fonds minimale sera généralement plus élevée (souvent au moins 20 %). En effet, les banques considèrent les immeubles locatifs comme un investissement plus risqué, car vous dépendez des revenus de location pour rembourser le prêt. Afin de limiter leur risque, les prêteurs demandent une mise de fonds plus substantielle.
Pour un autre point de vue et plus de conseils sur la mise de fonds nécessaire à l’achat d’un immeuble locatif, consultez
cet article de Les Affaires. Vous comprendrez mieux les subtilités liées au financement et à la gestion de ce type de bien.
Tableau récapitulatif des mises de fonds minimales
Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau général (à titre indicatif) qui récapitule la mise de fonds minimale selon le type de propriété et votre statut d’occupation :
| Type de propriété | Occupation propriétaire | Mise de fonds minimale |
|---|---|---|
| Maison unifamiliale / Condo | Oui (résidence principale) | 5 % (jusqu’à 500 000 $) |
| Duplex (2 logements) | Oui (résidence principale) | 5 % |
| Triplex / Quadruplex (3-4 logements) | Oui (résidence principale) | 10 % |
| Maison, condo, duplex, triplex | Non (propriété locative) | 20 % ou plus |
| Propriété de plus de 1 000 000 $ | Non applicable | 20 % ou plus (rés. principale ou locatif) |
Mise de fond propriété à revenu ou mise de fond propriété locative : facteurs à considérer 💡
- La capacité d’emprunt : les institutions financières analyseront vos revenus locatifs potentiels, votre historique de crédit et votre ratio d’endettement (incluant d’autres prêts ou cartes de crédit).
- Le type d’assurance : si vous mettez moins de 20 % de mise de fonds, vous devrez souscrire à une assurance prêt hypothécaire, si l’assureur l’accepte. Pour un immeuble strictement locatif, il se peut que vous ne puissiez pas bénéficier de l’assurance SCHL. Vous devrez alors fournir 20 % ou plus.
- Les coûts d’entretien : prévoir un fonds de réserve pour gérer les réparations, la gestion des locataires et les périodes de vacances locatives.
- La location : vous devez vous assurer de la demande locative dans le quartier, de la réglementation municipale et de la rentabilité de l’immeuble à long terme.
Puis-je acheter sans mise de fond ? 🤯
Comment acheter une maison sans mise de fond ? Dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas réellement « acheter » une propriété sans aucune somme de départ. Les programmes qui permettaient ce genre de montage financier (100 % de financement) ont disparu ou sont très rares, car les banques exigent aujourd’hui un engagement financier direct de l’acheteur. Toutefois, il existe des stratégies pour combler un manque de liquidités :
- Utiliser un don familial : les proches peuvent vous offrir un certain montant pour votre mise de fonds. La banque exigera généralement une lettre confirmant qu’il s’agit d’un don non remboursable.
- Régime d’accession à la propriété (RAP) : vous pouvez retirer jusqu’à 35 000 $ de votre REER (70 000 $ pour un couple) afin de constituer une mise de fonds.
- Prêt personnel ou marge de crédit : techniquement, cela revient à emprunter votre mise de fonds, mais cette stratégie comporte des risques et des coûts d’intérêts supplémentaires. Les prêteurs sont plus frileux et exigent d’excellents dossiers de crédit.
Quels sont les avantages d’une mise de fonds plus élevée ? 🔝
Même si vous respectez la mise de fonds minimale, il peut être intéressant d’épargner davantage avant de vous lancer dans l’achat d’une propriété. En effet, plus votre dépôt initial est grand, plus vous profitez des avantages suivants :
- Économie sur les intérêts : un capital emprunté plus faible signifie moins d’intérêts à long terme.
- Élimination de l’assurance prêt hypothécaire : si vous atteignez ou dépassez 20 % de mise de fonds, vous évitez cette prime additionnelle.
- Stabilité financière : en commençant avec un certain capital dans votre propriété, vous êtes mieux protégé contre les fluctuations du marché immobilier.
Conseils pratiques pour réunir votre mise de fonds rapidement 📈
- Épargner régulièrement : mettez en place des virements automatiques vers un compte épargne dédié à la maison ou au condo de vos rêves.
- Réduire les dépenses superflues : simplifiez votre budget et coupez dans les loisirs ou abonnements que vous utilisez peu.
- Maximiser vos revenus : envisagez un travail à temps partiel, une activité autonome ou la vente d’objets inutilisés pour augmenter votre apport.
- Planifier avec soin : utilisez des outils en ligne (comme cette calculatrice hypothécaire) pour fixer un objectif précis et un échéancier réaliste.
Conclusion : choisissez la meilleure stratégie pour votre projet immobilier ✅
La mise de fonds est un élément crucial de tout achat immobilier au Québec. Que vous envisagiez l’achat d’une maison unifamiliale, d’un condo, d’un duplex, d’un triplex ou d’un immeuble locatif, les exigences varient en fonction de la nature de la propriété, de son prix et de votre situation. En comprenant les subtilités liées à la mise de fond propriété à revenu et à la mise de fond propriété locative, vous serez mieux préparé à faire un choix judicieux.
Si vous cherchez encore comment acheter une maison sans mise de fond ou réduire votre apport initial, explorez les options de dons familiaux, de REER et de programmes spéciaux. Toutefois, gardez à l’esprit qu’une mise de fonds plus élevée procure une marge de manœuvre financière plus confortable à long terme et peut vous faire économiser sur l’assurance prêt hypothécaire.
Pour approfondir votre réflexion et bénéficier d’autres conseils personnalisés, n’hésitez pas à consulter
mes blogues. Vous pouvez également estimer vos versements et vos scénarios d’achat en utilisant la calculatrice hypothécaire disponible sur mon site.
Avec une bonne préparation et une stratégie adaptée, vous pourrez investir dans le bien immobilier qui correspond le mieux à votre situation, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un projet locatif. Bonne recherche et bon succès dans vos démarches ! ✨
