Augmentation des loyers : comment ça fonctionne (et quoi faire quand ça arrive)

Comment fonctionne une augmentation de loyer (en clair)

Au Québec, l’augmentation de loyer s’inscrit généralement dans le cycle normal de la location : le bail arrive à échéance, et le propriétaire propose (ou non) des modifications, dont le prix du loyer. On parle souvent de “hausse de loyer”, mais en réalité, c’est une modification au bail qui doit respecter des règles et des délais.

La confusion vient souvent d’une idée répandue : “Le TAL dit que c’est X % cette année, donc c’est ça.” En pratique, les pourcentages publiés servent surtout de référence et de base de calcul selon les dépenses, taxes, travaux, chauffage, etc. Le TAL explique aussi qu’il propose des outils et méthodes pour calculer l’augmentation de façon plus précise selon la situation de l’immeuble.

Le but (théorique) : une hausse juste et raisonnable

Que tu sois locataire ou propriétaire, l’objectif d’un cadre comme celui du TAL, c’est de rendre les hausses plus compréhensibles et négociables, en s’appuyant sur des données (taxes, assurances, entretien, revenus, etc.). Le TAL met d’ailleurs à disposition un outil de calcul pour faciliter les discussions.

Quand le propriétaire a le droit d’augmenter le loyer ?

En règle générale, le loyer ne peut pas être modifié “n’importe quand”. Il est habituellement ajusté au renouvellement du bail, via un avis de modification. JuridiQC résume bien l’idée : ce n’est pas vrai qu’un propriétaire peut augmenter quand il veut, sauf exceptions prévues.

Exceptions possibles (selon les situations)

Il peut exister des situations particulières (ex. certains baux à durée indéterminée, ententes spécifiques, services ajoutés, etc.), mais la logique de base reste : augmentation = encadrée + avis + délais.

Avis d’augmentation : délais, contenu, preuves

L’avis est un point central. Il doit être écrit et envoyé dans des délais qui varient selon la durée du bail. Par exemple, Éducaloi rappelle qu’un avis doit normalement être transmis quelques mois avant la fin du bail (souvent 3 à 6 mois pour un bail d’un an). :contentReference[oaicite:4]{index=4}

Qu’est-ce que l’avis devrait contenir ?

JuridiQC explique que l’avis doit informer le locataire de l’intention d’augmenter et doit être rédigé dans la même langue que le bail, avec certaines informations essentielles.

Un bon avis (simple et clair) inclut souvent :

• Le nouveau montant demandé et la date d’entrée en vigueur
• Les autres modifications au bail (s’il y a lieu)
• Une façon claire de répondre (acceptation / refus / départ)
• Une preuve d’envoi/réception (super important en cas de litige)

Quel est le montant maximum pour l’augmentation de loyer ?

C’est une des questions les plus googlées, et je comprends pourquoi. La réponse simple : il n’existe pas un “plafond universel” qui s’applique à tous les logements, toutes les villes, tous les immeubles, toutes les situations.

Le TAL publie des pourcentages applicables et des critères de calcul qui servent à estimer une hausse raisonnable selon les dépenses réelles et la situation de l’immeuble. En 2025, par exemple, le TAL a publié ses pourcentages applicables et a expliqué que ces pourcentages servent à déterminer les montants affectés aux composantes du calcul.

Donc… “maximum” = dépend du dossier

Si une hausse semble excessive, le point n’est pas de débattre sur un chiffre “magique”, mais de regarder :

• Est-ce que l’avis est conforme (délais, contenu) ?
• Est-ce que le montant est justifié par des éléments concrets ? (taxes, assurances, travaux, etc.)
• Est-ce qu’on peut négocier ?
• Si on ne s’entend pas : est-ce que le TAL devra trancher ?

Quelle est l’augmentation “légale” des loyers ?

On entend souvent : “C’est quoi l’augmentation légale cette année ?” Techniquement, la hausse “légale” dépend du respect du cadre (avis, délais) et du fait qu’en cas de désaccord, le TAL peut fixer le loyer.

Plusieurs médias et organismes ont rapporté qu’en 2025, l’estimation moyenne d’ajustement de base annoncée a été marquante (et beaucoup en ont parlé). Protégez-Vous, par exemple, mentionne une estimation moyenne d’ajustement de base de 5,9 % en 2025.

Et pour l’année suivante ?

Les pourcentages “de référence” sont généralement publiés en janvier par le TAL (et ça fait toujours jaser). La meilleure habitude : vérifier la publication officielle du TAL au moment venu, plutôt que de se fier à une rumeur ou à un post viral.

Comment se calcule une hausse (et comment s’y préparer)

Si tu veux une vision concrète, l’outil le plus simple pour démarrer est celui du TAL. Il sert à faciliter les négociations et à estimer une augmentation juste et raisonnable (selon les infos que le propriétaire entre).

Tu peux accéder ici (une seule fois, comme prévu) à l’outil officiel :

Outil de calcul du TAL pour la fixation/augmentation
.

Ce qui influence souvent le calcul

• Taxes municipales (variation)
• Assurances (souvent en hausse)
• Entretien et coûts d’exploitation
• Travaux (selon leur nature, coûts et règles applicables)
• Chauffage inclus ou non, énergie, etc.

Mini-exemple (pour visualiser)

Si tu vois une hausse annoncée comme “X %”, le bon réflexe est de demander :
“Qu’est-ce qui explique ce X ? Taxes ? Assurances ? Travaux ?”
Même sans devenir expert, ça te donne une base pour discuter intelligemment.

Refuser, négocier, contester : quoi faire concrètement

Recevoir un avis ne t’oblige pas à dire oui automatiquement. Le locataire a des options — et le plus important, c’est de respecter le délai de réponse.

JuridiQC indique que tu as un mois à compter de la réception de l’avis pour aviser le propriétaire d’un refus, sinon la loi peut considérer que tu as accepté.

Les 3 réponses classiques

• J’accepte la hausse
• Je refuse la hausse, mais je reste dans le logement
• Je quitte à la fin du bail

FRAPRU explique aussi cette logique de réponse (accepter, refuser et rester, ou déménager) et rappelle l’importance de le faire par écrit.

Et si on ne s’entend pas ?

Quand le locataire refuse et souhaite rester, le propriétaire peut s’adresser au TAL pour faire fixer le loyer. Le Protecteur du citoyen rappelle d’ailleurs le principe : après un refus dans les délais, le propriétaire dispose d’un délai pour s’adresser au TAL, qui peut déterminer les modifications au bail, incluant le montant du loyer.

La réforme Duranceau : ce qui change dans l’esprit de la nouvelle réglementation

Depuis un certain temps, on entend beaucoup parler d’une nouvelle façon d’encadrer la fixation des loyers. Et ce n’est pas pour rien : le gouvernement a présenté un projet visant à simplifier et clarifier la méthode de fixation, afin d’améliorer la compréhension des mécanismes de calcul.

Dans l’espace public, plusieurs médias résument ça comme une réforme des critères de fixation qui entrerait en vigueur le 1er janvier 2026 (ce qui explique pourquoi la requête “nouvelle réglementation augmentation des loyers” explose dans Google en ce moment).

Pourquoi c’est important (même si tu n’aimes pas la politique)

Parce que la méthode de calcul influence :

• Les recommandations annuelles dont tout le monde parle
• La prévisibilité (ou non) des hausses
• Les discussions entre locataires et propriétaires
• Les contestations et les fixations au TAL

Et il y a aussi des critiques et inquiétudes exprimées par des regroupements de locataires, qui considèrent que certaines approches pourraient avantager davantage les propriétaires.

Pour les locataires qui veulent un repère clair sur les règles d’avis et de procédure (sans interprétation), voici une ressource officielle  :

Augmentation de loyer : quand et comment votre propriétaire doit-il vous aviser (JuridiQC)
.

Erreurs fréquentes (des deux côtés) et petits trucs qui sauvent du temps

Côté locataire 🙋‍♂️

• Attendre trop longtemps avant de répondre (et dépasser le délai)
• Refuser verbalement sans preuve écrite
• Confondre “augmentation moyenne” et “augmentation automatique”
• Ne pas demander les raisons/éléments derrière le montant

Côté propriétaire 🧾

• Envoyer un avis trop tard (donc invalide pour la période visée)
• Ne pas garder de preuve d’envoi/réception
• Proposer un montant sans pouvoir expliquer minimalement la logique
• Oublier que la communication (ton + transparence) change tout

Pourquoi ça influence aussi le marché immobilier

On ne pense pas toujours à ça, mais les hausses de loyer et les règles autour de la fixation ont un impact direct sur :

• La rentabilité des immeubles à revenus
• Les décisions de rénovation/entretien
• La relation propriétaire-locataire (et la stabilité)
• Le prix payé par des acheteurs investisseurs (qui projettent les revenus)

Et si tu es propriétaire (ou futur propriétaire) et que tu te demandes ce que ça change sur la valeur de ton immeuble, une bonne première étape est de faire une estimation. Tu peux utiliser (une seule fois) mon outil :

Évaluation rapide et gratuite
.

Et si tu veux me parler directement (sans intermédiaire), voici le lien de contact (une seule fois) :

Me contacter
.

Finalement, si tu veux comprendre un autre grand sujet qui touche souvent les propriétaires (et qui revient dans les discussions locatives), je te recommande aussi mon article sur la reprise d’un logement  :

Reprise d’un logement : ce qu’il faut savoir
.

Ressource fédérale utile : loyers et tendances (Canada)

Si tu veux aussi une perspective plus “Canada” (au-delà du cadre québécois), la SCHL (CMHC) publie de l’information sur les augmentations de loyer et le marché locatif.
Voici la ressource  :

Augmentations de loyer (SCHL / CMHC)
.

FAQ

Est-ce qu’un propriétaire peut augmenter le loyer si je refuse ?

Il peut proposer une augmentation. Si tu refuses et tu veux rester, il peut ensuite demander au TAL de fixer le loyer. Le TAL tranche selon les critères applicables.

Si je ne réponds pas à l’avis, qu’est-ce qui arrive ?

Si tu dépasses le délai de réponse, la loi peut considérer que tu as accepté l’augmentation. C’est pour ça que la date de réception est cruciale.

Est-ce que je peux négocier le montant ?

Oui. Et honnêtement, c’est souvent la meilleure voie : demander les raisons, comparer avec le marché, et trouver un terrain d’entente avant de judiciariser.

Le TAL “impose” un pourcentage à tout le monde ?

Non. Il publie des pourcentages et une méthode de calcul qui servent de base et de référence; le calcul final dépend des données de l’immeuble et de la situation.